论“地随房走”规则中“占用范围”的界定

摘 要：根据“地随房走”规则，房屋转让、抵押或查封时，占用范围内的建设用地使用权一并处分或查封。对占用范围的界定，应以被处分或查封的房屋面积与宗地上规划的房屋总面积的比例为标准，而不能以房屋实际占地面积、建筑占地面积或宗地面积为标准，否则会违背宗地与房屋的功能整体性，不能合理确定宗地权利归属，不能平衡当事人的利益，不能实现房地产的最大效用，也没有普遍解释力。采用前述的比例标准，符合我国城乡规划、房产管理、不动产登记等法律制度和行政规制情况，具有实践合理性。

关键词：地随房走;占用范围;规划;建筑面积;建设用地使用权份额

中图分类号：DF521文献标志码：A

DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2021.03.05 开放科学（资源服务）标识码（OSID）：

一、问题的提出

《民法典》第356、357、397条继受原有的法律经验，规定了“房随地走、地随房走”的房地一体规范，即建设用地使用权（以下简称“地权”）转让或抵押的，附着的建筑物、构筑物及其附属设施（以下简称“房屋”）一并转让或抵押（“房随地走”规则）;房屋转让或抵押的，占用范围内的地权一并转让或抵押（“地随房走”规则）。不仅如此，查封也适用房地一体规范。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条对此有明文规定。

在“地随房走”时，房屋“占用范围”内的地权随房屋所有权（以下简称“房权”）一并处分或查封，“占用范围”的内涵究竟指什么，最高立法机构的释义不明，说它可能是一宗单独的地权，也可能是共有地权中的份额，至于这些“可能”分别针对哪些情形，语焉不详。……