居住权的流通学意义及其产品开发

文/崔裴

一、居住权的内涵及起源

（一）居住权的内涵

居住权是由《民法典》首次予以明确法律界定的房地产权利。《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”第十四章“居住权”第三百六十六条明确指出：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

从法条本身的表述及其在《民法典》中的位置，可以明确居住权具有以下基本属性：物权、他项权利、用益物权、人役权（表1）。

表1 居住权与相关房地产权利的属性差异

《民法典》第二编“物权”第一分编“通则”第一章“一般规定”第二百零五条规定：“本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。”与物权相对的是债权。《民法典》第三编“合同”第四百六十八条对因合同而产生的“债”进行了规定：“非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。”“债”对应于罗马法中的“obligatio”1，而在罗马法中，“债的本质不在于我们取得某物的所有权或者获得役权，而在于其他人必须给我们某物或履行某事”2。居住权是物权而非债权！ 虽然《民法典》称“依据合同约定……”，但确认了可以“以遗嘱方式”设立居住权。司法实践中也有依据相关法律在审理离婚、赡养案件中裁定有房者为无房离异配偶、父母提供住房的先例3。所以，我们并不能因居住权主要以合同方式设立而将其视为债权。作为物权的居住权，是权利人对他人所有的住宅所享有的权利，属于房地产他项权利，不同于房地产所有权的完全产权属性（表2），同时，其与作为债权的租赁权也有本质上的差异（表3）。