房地产企业成本管理的不足及管控策略

石晓霞

（上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司，上海 200025）

一、前言

成本管理是新时期房地产企业扩大利润空间、提高竞争实力而采取的必要手段，成本管理工作的开展以成本构成要素为依据，对于企业的业务项目各环节费用加以控制。房地产企业成本管理工作具有复杂性的特点，涉及多项内容，基于市场竞争愈加激烈以及经济高质量发展的背景，企业必须从战略层面高度重视成本管理，全面推行成本控制，制定可行的成本管控方案，建立健全管控体系，将成本管理落实到具体项目的具体环节中，以实现降本增效的目的。本文将就房地产企业成本管理展开分析与探究，希望能够为房地产企业实现有效的成本控制、完善成本管理体系提供一定借鉴与参考。

二、房地产企业的成本构成与成本管理的意义

通常而言，一般房地产企业的成本构成为土地费用、工程费用、市政公共设施费用三项。而对于从事于征收业务的房地产企业，除土地使用成本以外，土地征收成本控制也是重中之重，包括土地收储成本（土地补偿费、安置补助款、收地管理成本等）、房屋补偿成本，企业应当严格按照国家法律法规对原有房产拥有人给予补偿，对补偿过程中产生的安置成本进行细分以及严格把控，只有加强成本管理，才能做好成本的有效控制，并实现企业价值最大化。

房地产企业成本管理的意义体现如下：第一，有利于提升企业决策水平，通过加强对征收业务的成本管理与控制，可全面掌握征收业务全过程的成本支出与资源配置情况，以成本管理作为企业决策制定的参考依据，成本管理的效果对决策水平起到直接影响，可进一步利用成本战略来实现“降本增效”；第二，有利于提高企业整体管理水平，通过加强项目各环节的成本控制，可全面掌握成本费用支出、资金流动等情况，为管理者制定决策提供参考依据，避免出现决策失误而引发风险，同时帮助企业获得竞争优势，促使企业核心竞争实力不断提升，进而提升整体管理水平[1]。

三、房地产企业成本管理的不足

1.缺乏战略成本管理的理念

战略成本管理顾名思义就是从战略角度对企业成本加以控制，是传统成本管理的变革与升级，应以战略眼光来分析问题，识别成本驱动因素，把握战略性成本信息。然而目前，部分房地产企业缺乏战略成本管理的理念，对成本管理的认知停留在表层，未能充分考虑市场变化因素，将战略成本与传统成本混淆，简单地作为一种降低成本费用支出的工具。还有的房地产企业已经实行战略成本管理，但却对并没有将其应用于具体的战略制定以及贯彻实施过程中，导致战略成本的作用难以发挥，同时还会投入更多的人力、财力等成本，必然增加企业成本支出，不利于形成企业自身的战略优势。

2.成本管理体系有待完善

对于房地产企业而言，建立完善的成本管理体系是实现成本有效控制的必要前提。目前许多房地产企业沿用传统成本管理模式，现有成本管理体系有待完善，主要体现为：（1）决策缺乏前瞻性，各阶段存在一定的成本管理问题，如未能做好事前调研分析工作，成本预算不足，未能将估算的总成本分配到各工作项目，易出现成本失控的现象。（2）岗位划分不清，跨组织结构不合理，部分岗位职责交叉不清，财务与成本的权责界限模糊，而且审核流程过于繁琐，效率偏低，如征收工作中的人力成本及沟通成本可能会增加，不确定因素过多，相关费用审核慢，对被征收对象的政策讲解、签约、安置等，成本支出不透明且难以控制。（3）缺少信息反馈沟通机制，各环节成本相关信息传递不及时，无法实现事前遏制，成本控制效果不佳，成本管理工作开展受阻，甚至还会导致企业产生更多不必要的成本支出[2]。

3.成本核算流程不规范，对象不明确

部分房地产企业对于成本核算不够重视，所选取的成本分配方法简单，在工序复杂、项目众多的情况下则会暴露出一定弊端，而且成本核算流程不规范，未能根据企业的业务特点选择适宜的计算方法。确定成本核算对象是房地产企业成本核算中的一项首要工作，但是在成本信息不全、成本核算基础缺失、成本核算内控薄弱、确定核算对象要求不严等多种因素影响之下，部分房地产企业常出现对自身财务状况、经营现状等估计不准确的情况，无法进一步明确成本核算的对象，最终成本计算准确性偏低，而且还会影响资金正常周转，甚至导致资产流失。

4.合约管理不规范，变更管控困难

房地产企业在开展业务之前会签订合约，但如果合约管理不规范，合同中各项条款未能严格履行，则会导致成本增加，并且合同变更管控困难，不利于企业加强成本管理。在合约签订阶段，预算项目与成本相脱节，同一合同牵涉不同成本项目，对成本数据采集、分析等造成影响，成本预算工作开展不顺利。合同变更时，责任划定困难，在各种因素的影响下，合同变更必然会导致成本开支提高，而且成本费用无法得到有效预算，涌现更多成本管理方面的风险问题[3]。

5.成本监控不到位，补偿资金管理分散

土地征用及拆迁补偿费是从事于征收业务的房地产企业成本管理工作的重点，在多重因素的影响之下，目前部分企业的成本监控不到位，无法实现有效的控制，还存在补偿资金管理分散的问题。具体是指：征地拆迁规划不稳定，对于其中重点难点把握不准，尚未从征地范围、房屋数量等方面展开综合分析，从规划拆迁到补偿的整个环节，缺少统一的成本监控；补偿标准对于其他影响因素的考虑不全面，如征地是否存在历史遗留问题、是否具有民风民俗等，此种成本费用未实现事前准确预测与评估，只是在拆迁过程中得知，导致成本控制与管理之后。补偿资金管理分散是因资金下拨的流程过于烦琐，审核速度较慢，可能导致部分资金不能落到实处，对被征收对象的交房积极性造成影响；还因资金滞留，计划性不足，出现资金使用不合理的情况，不利于维护资金安全与稳定。另外，对于补偿资金管理房地产企业缺少全面跟踪监管机制，相应的监督力度偏弱，且未能进一步展开成本分析工作，可能导致成本居高不下，甚至使项目难以顺利结算。

四、新时期加强房地产企业成本管控的有效策略

1.实施全成本管控，树立战略成本管理意识

全成本管控是指从不同角度对企业各项业务的成本费用支出展开控制与管理，具有全面性、全员性的特征。新时期，房地产企业要想实现对成本的严格把控，则应实施全成本管控，并牢固树立战略成本意识。一方面，注重企业各部门员工参与到成本管理中，加强部门之间的沟通与联系，加强过程监管与控制，对于成本支出的实际情况有全方位的了解，便于实施成本相关工作。另一方面，以战略为导向，将成本管控与房地产企业战略相结合，涉及业务项目的各阶段成本支出，从战略角度出发，对企业各项活动以及内外环境变化展开全面分析，把握市场动向、政策变动、行业竞争等，逐渐将成本管理融入长期发展战略，实现战略目标以及成本管理目标。

2.优化组织结构，完善房地产成本管理体系

新时期，对于房地产企业而言要想加强各环节成本费用支出的有效控制，首要任务则是从管理体系入手，优化组织结构，做好一系列基础性工作，有序展开成本控制与管理工作[4]。第一，建立专门的成本管理小组，由专业成本管理人员组成，覆盖企业各项业务中的各个部门，负责日常成本管理工作，明确责任与管控权限。第二，建立成本归口管理责任制度，遵循不相容岗位相分离的原则，既要划分职责，又要注重内部协调与沟通，将目标成本细化分解，对应到各个岗位，实现有章可循、专人负责。以征收成本控制为例，既要根据实际情况确定时间以及人员安排，又要明确划分责任，每户被征收对象应由固定经办人负责，负责讲解政策、分析被征收对象实际情况等，加快工作进程。对于征收补偿安置成本，在评估之前明晰户口及产权文件，掌握重要资料，坚持合理、合法的原则，根据房屋种类，选用适宜的评估方法，增强评估的准确性，确定其补偿金额，如农村房屋征收采用成本法进行估价，以政府定价为准，考虑房屋重置价，至少不低于正常市场价格，以期保障各项工作的有序推进，避免产生不必要的额外成本。

另外，信息化环境中房地产企业还应从长远角度出发，加强成本管控信息化建设，引入先进的成本管理软件，实现自动化、信息化处理，将成本方面的相关信息共享，适当缩减冗余中间环节，确保信息传递效率，由专业人员展开更加深入且准确的分析，落实成本控制计划，与此同时展开成本动态监控，强化成本预算管理，注重执行过程分析，重点关注变动较大的指标，结合成本项目总额，展开比对分析，及时预警与调整，确保总指标稳定。以某房地产企业为例，该企业应用ERP系统，将成本预算控制、资产购置保管等作为成本控制重要内容，专人负责成本会计，通过ERP系统获取、收集、整合、审核大量数据信息，打印单据，根据成本汇总表，输入记账凭证，进行账务处理，大大提高了成本控制与管理工作效率，并减少了人为操作失误带来的风险。

3.规范成本核算流程，确定成本核算对象

为了正确地计算成本，首先必须确定成本核算对象。房地产企业必须结合成本管理的要求，规范成本核算流程，选择恰当的计算防范，以有效归集成本支出[5]。第一，结合房地产征收业务的特点，根据功能区分、权益区分、分类归集等，确定成本核算对象。第二，遵循受益与配比原则，确定成本分配方法以及标准，据此各成本费用在成本核算对象间分配。第三，计算各成本核算对象的总成本，包括土地征用及征收补偿费、现场管理费用等，编制相应的成本计算表；第四，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。为进一步提升成本核算水平，还应完善成本核算相关制度，加强成本核算内控规范，在制度的约束作用下，保障成本会计信息的真实性与准确性，并注重夯实成本核算的基础，由专人完成成本预测、控制以及决策等工作，形成“算管结合”的成本管控体系，严格按照政策要求以及企业实际情况确定成本核算对象，提高成本计算的准确性，进一步全面提升成本核算工作的效率与质量。

4.落实合同全流程管理，降低成本管理风险

针对合约管理不规范的问题，房地产企业应当落实合同的全流程管理，即全面把握合同签订的整个流程，加强过程监管与控制，降低成本管理风险，避免因合同失误而产生额外的费用[6]。以某房地产公司为例，在合同签订之前完成一系列调研与准备工作，了解签订对象的实际情况，拟定符合规范的合同，将各项条例固化，明确双方的权责与义务，对于特殊业务可指明特殊条款。对于合同变更的情况，为了规范合同管理，降低成本支出，事前了解具体原因，进行变更设计与现场签证。各职能部门以权责范围为依据，对房地产业务项目的实际执行情况展开审核与监管，评析是否严格按照合同规定，把握时间节点，有计划地执行合同，严格履行相关手续。

5.加强征地拆迁成本监控，严控成本支出，做好资金补偿管理工作

新形势下，为了严控成本支出，房地产企业需要以自身业务实际为准，将重心放在加强政府拆迁成本监控上，通过建立事前、事中、事后的管理机制，实现有效的监管，强化资金管理，解决实际难题，把好重点关卡，确保每一笔资金用到实处。

第一，前期做好费用预测与评估工作，由专人负责统计、拟定方案、实地调研等工作。在统计征地拆迁标的物数量的过程中，可利用信息技术，全方位采集相关资料，包括地形、房产等，作为基础的数据保证；在拟定方案的过程中，需要以国家政策、法律法规等为准，明确标准以及具体规定，结合征收拆迁项目的特性与现状，科学拟定适宜的方案；在实地调研的过程中，由多人协同配合，确认房屋规格、结构、拆迁范围内人数、涉及的企业数量等，收集更加准确、更加真实的数据信息。第二，中期做好指导、监督、协调等工作，既要注重对征收项目全过程成本支出的控制，不定期抽查、抽审，又要关注项目补偿方案的统一执行，针对特殊情况，建立解决问题的平台，及时处理好存在历史遗留、具有民风民俗等导致的成本增加，必须将成本严控在一定范围之内，预防超支。第三，后期做好跟踪管理工作，对各项具体工作的完成质量、效率以及员工业绩展开综合评价，加大监督评价的力度，把好重点关卡，第一时间发现并处理异常情况。第四，资金补偿管理必须以国家财政部下达的政策文件为主要参考依据，建立相应的管理制度，规范资金使用，按照具体的征收拆迁项目实行专款专用，制定进度款控制方案，规范资金审核批准流程，适当缩减其中的不必要环节，提高审批效率。另外，房地产企业还可搭建资金拨款数据管理系统，尽可能实现集中管控、统一划拨，确保资金安全，并使资金有关数据更具规划化，在此基础上提升成本分析工作质量，为工程顺利结算提供保障。

五、结语

总而言之，房地产企业在我国市场经济中的地位不可替代，而如今在复杂多变的市场中企业生存发展面临着一定挑战。新时期如何加强成本管控是房地产企业最为关注的一项问题，与企业稳定运营以及长足发展息息相关，做好成本管控工作更加有利于扩大企业利润空间。因此，对于房地产企业而言，必须结合自身特性以及具体业务项目，分析成本构成，正确认知成本管控的意义，立足于实际，探究目前成本管理存在的不足，采取树立战略成本管理意识、完善房地产成本管理体系、规范成本核算流程等策略，不断提升成本管理与控制水平，拓宽成本管理范畴，实现精细化成本管控，从而进一步推动房地产企业可持续发展。