杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”对策研究

◎课题组

杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”对策研究

◎课题组

杭州新天地是“跨境贸易小镇”的启动区与核心发展区，项目的发展战略、功能承担与运营状况直接关系到“跨境贸易小镇”建设的实施效果乃至杭州跨境电子商务综合试验区的建设进程。本文围绕杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”的关键问题，从“跨境贸易小镇”建设的产业视角与杭州新天地运营的项目视角同时切入，提出了杭州新天地打造以跨境贸易为特色的新型产城融合综合体的战略与功能定位，并从功能分区布局、物业经营与业务产品三个方面系统提出了项目的运营策略。

跨境贸易小镇 产城融合 运营策略 杭州新天地

课题组组长沈立，杭州市实业投资集团有限公司党委书记、董事长。第一副组长骆旭升，杭州市实业投资集团有限公司副董事长、总经理；副组长徐洪炳，杭州市实业投资集团有限公司副总经理。成员陆舞鹄、夏启祥、刘猛，杭州市实业投资集团有限公司员工（邮政编码 310006）。

杭州新天地是根据杭州市委、市政府对杭州市实业投资集团有限公司（以下简称杭实集团）实现“资产经营”和“做地做房”双轮驱动战略要求，“高起点、高标准”打造“宜居、宜商、宜文、宜游”的杭州次级商业商务中心，是以“保留工业遗存、传承工业文脉”为核心的“杭州市十大创意产业区”之一，也是杭州新型城市综合体的标杆。作为杭州市第一大城市综合体，以及杭州市十大重点工程之一，杭州新天地涵盖名品购物广场、国际商务中心、企业办公总部、SOHO／LOFT商住区、工业遗存街区、国际五星酒店等业态。

2015年7月，杭州下城区“跨境贸易小镇”“浙商总部（杭州）基地”正式落户杭州新天地，杭州新天地成为“跨境贸易小镇”的启动区与核心发展区。围绕“跨境贸易小镇”发展新目标，杭州新天地必须用新的战略思维与发展思路来统领杭州新天地的各项工作，这是关系到杭州新天地能否发挥引领核心作用、“跨境贸易小镇”能否成功实施的全局性、战略性、紧迫性问题。

一 杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”的背景与现状

近年来，跨境电子商务成为电子商务和互联网经济发展的新亮点，体现了“互联网＋传统进出口贸易”发展的新趋势。2014年，我国跨境电子商务交易规模为4.2万亿元，同比增长33.3%（同期我国进出口总额增幅为2.4%），占全国进出口总额的15.6%，跨境电子商务已经成为我国开放型经济体系建设的新动力。目前，跨境电子商务发展已经进入跨境电商产业链建设和生态圈培育的新阶段，必须有新的发展载体以适应复合型功能和产业要素布局的要求。

“跨境贸易小镇”依托综合试验区、省市特色小镇等一系列改革创新平台，拥有地处主城区的特殊区位与发展条件，能够为产业、旅游、文化、生活等多要素、多功能、多业态融合发展和协同创新提供载体支撑与保障，是杭州综合试验区建设走向深入、跨境电商及跨境贸易产业创新发展的重要平台项目。根据规划，“跨境贸易小镇”将打造成集CID（创新创业城）、CBD（跨境贸易产业城）、TBD（旅游购物城）、NLD（新贵生活城）于一体，以跨境电商、跨境贸易产业为特色，具有全国乃至全球影响力和辐射力的新型跨境贸易产业功能区。

杭州新天地是“跨境贸易小镇”建设范围内布局最集中、体量规模最大的项目，项目占地面积约为0.57平方公里，总建筑面积为180万平方米，分别占“跨境贸易小镇”重点建设面积的46%和“跨境贸易小镇”总建筑面积的70%以上。杭实集团与下城区政府共同打造“跨境贸易小镇”战略合作框架协议的签署，标志着杭州新天地与“跨境贸易小镇”在战略层面全面对接，也意味着杭州新天地正迎来新一轮发展机遇期。

杭州新天地自2012年开工建设，预计2016年全部建成。项目目前已处于基建后期、招商引资、运营初期阶段，总体去化率（包括出租和出售）约为60%，其中A、C、D、J、P4等物业分别引进了丽笙酒店、华盛达、浙商建业、汉鼎国际、杭玻集团等国内外知名企业，工业遗存区域引进了国际著名的室内秀场——太阳马戏团项目，跨境电商O2O街区也引进了面积达3000平方米的国家馆项目，商业商务氛围初步形成，为杭州新天地全面打造“跨境贸易小镇核心发展区”奠定了良好的基础。

二 杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”的机遇与优势

（一）发展机遇

1.国家“互联网＋”战略的实施为杭州新天地创造性发展提供新思路

2015年3月，李克强总理在政府工作报告中首次提及“互联网＋”行动计划，为推进互联网与经济社会各领域的深度融合提供了强大动力。“互联网＋”战略的全面实施，为杭州新天地创新发展提供了新的思路和想象空间。一是“互联网＋”开启了创新创业的黄金时代，根据“跨境贸易小镇”关于“一镇两基地”的发展设想，杭州新天地本身就将打造“大众创业、万众创新”基地，杭州新天地发展契合时代背景；二是“互联网＋传统进出口贸易”将催生国际贸易新业态、新服务、新企业，相较于传统进出口贸易格局基本稳定，跨境电商正在推动外贸产业链重构，杭州新天地发展跨境电商、跨境贸易产业拥有广阔的可为空间；三是“互联网＋”开启消费新时代，特别是以O2O为代表的消费新业态，成为跨境电商进口商业的主要发展方向，也为商业综合体创新发展提供了新的方向与途径。

2.综合试验区建设的全面推进为杭州新天地突破性发展提供新空间

综合试验区是我国唯一的跨境电子商务综合试验区，承担着破解我国跨境电商深层次矛盾和体制性难题、形成跨境电商管理制度和规则、提供经验和模式输出的重大任务，必然要求“跨境贸易小镇”在跨境电商改革探索、开拓创新、先行先试方面走在全国前列，这为杭州新天地发展营造了良好的改革创新氛围。随着综合试验区建设的全面推进，加速各类跨境电商、跨境贸易产业链资源在综合试验区形成集聚，进一步汇聚跨境电商商流、物流、信息流、资金流、服务流，在助推杭州打造全球电子商务之都的同时，也为杭州新天地对接要素资源、探索业态和模式创新、塑造发展特色与优势创造了巨大的运作空间。

3.“跨境贸易小镇”建设为杭州新天地高起点发展提供新平台

“跨境贸易小镇”是依托综合试验区国家级改革创新平台、特色小镇省市级创新平台建设的特色项目，通过对接“跨境贸易小镇”，使杭州新天地得到国家、省、市三级创新平台的有力支撑。“跨境贸易小镇”本身作为多要素、多功能、多业态复合的新型产业功能区和平台项目，为杭州新天地高起点对接跨境电商和跨境贸易产业提供了坚实的产业平台。此外，杭州新天地是下城区围绕“繁华时尚之区”的战略定位，是深入实施“南精北快”总战略、落实“两核三圈两带”空间布局的关键项目，是提升杭州城北商业商务氛围、带动城北地区城市发展、实现产城融合的重点项目，“跨境贸易小镇”建设为杭州新天地推进杭州城北产城融合提供了新的平台支撑和发展动力。

4.杭实集团跨界转型升级为杭州新天地跨越式发展提供新资源

杭州新天地是杭实集团建设运营的第一个综合体项目，是杭实集团推进先进制造业和现代服务业双轮驱动、深入实施转型升级战略的重点项目。为更好地激发杭州新天地创新发展动力，杭实集团响应中央及省市发展混合所有制经济的国有企业改革意见，对杭州新天地集团实施了混合所有制改革。杭实集团是涉及机械装备、医药化工、轻工家电、房地产开发、文化创意、金融证券等多个产业门类的大型企业集团，集团下属企业特别是文化创意与金融等相关企业能够为杭州新天地提供广泛的发展要素和资源支撑。同时，随着杭州新天地招商工作的不断推进，跨境电商国别馆、东方茂、加拿大太阳马戏团等重大项目及其运营商的引进，为杭州新天地提供了新的发展要素与资源。

（二）发展优势

1.区位交通优势

“跨境贸易小镇”位于杭州市下城区北部，地处杭州核心城区，“跨境贸易小镇”所依托的下城园区是综合试验区“一区五园”中唯一一个在核心城区的园区，独一无二的区位优势使得下城园区成为综合试验区中最具条件协同发展物流、商业、商务等跨境电商复合业态的园区，“跨境贸易小镇”也正是基于下城园区的独特区位优势而提出。在“跨境贸易小镇”中，杭州新天地具有更优越的综合交通条件，不仅紧邻秋石高架和石大快速路，周边还设有多个公交站点，拥有20余条公交线路，而且项目地块内设有地铁3、4号线同台换乘站，是“跨境贸易小镇”吸引跨境电商从业者、创新创业团队和个人、企业总部、跨境电商O2O商业进驻以及旅游客流和消费者前来休闲购物的重要保障，为无缝隙对接城市公共服务资源，以及总部服务、产业服务、旅游购物、文化创意、创新创业等商务、商业、旅游、文化、创业要素资源布局提供了最有利的发展环境支撑。

2.物业载体优势

不同于一般园区物业设施类型单一的特点，杭州新天地在立项规划阶段就定位于大型城市综合体、杭州次级商业商务中心，项目范围还包括工业遗存部分，规划建设有商务楼宇、商业综合体、特色街区、酒店公寓、工业遗存特色用房、工业遗存公园、生态绿地河道等不同类型的物业及配套设施，能够为对接“跨境贸易小镇”多样化、复合型业态和项目导入提供有力支撑。杭州新天地以“高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理”为原则，由国内外一流的策划、规划、建筑、景观、灯光等专业机构精心设计，集成现代、时尚、创意、艺术、科技、人性、智能、环保等建筑元素，成为杭州最具时尚气息的商业地标，项目的整体风格和气质与“跨境贸易小镇”的发展方向相适应。

3.产业基础优势

目前，杭州新天地的招商工作已全面展开，一批重量级龙头项目已经签约并相继入驻。其中，华盛达G193艺术生活购物中心是杭州首家体验式艺术生活Shopping Mall；加拿大太阳马戏团在中国大陆第一个常驻演出场所的签约，将与IMAX巨幕影院、工业遗存公园、大型灯光秀等大型休闲娱乐设施一起，成为杭州新天地的重要名片和推动杭州新天地成为休闲旅游购物目的地的重要支撑；凤凰精品酒店、新远国际影城、永辉超市、花中城等龙头生活消费与服务类商家的签约则为项目的运作营造了生活氛围。杭州新天地与“跨境贸易小镇”对接以来，先后推出了跨境O2O体验街区、跨境电商总部、众创空间等一批项目，已经引进杭州酷云、跨境O2O国家馆、跨境电商企业、文化创意企业等众多平台和企业。在市、区两级政府与杭实集团总部的共同推动之下，跨境电商产业资源、浙商回归企业资源、众创空间等平台资源正源源不断地导入杭州新天地，产业氛围初步形成。

4.投资主体优势

杭实集团具有打造“跨境贸易小镇核心发展区”的资金实力，按照省市“特色小镇”建设要求，要打造“跨境贸易小镇”需要强大的资金支撑，杭实集团不仅在杭州新天地项目上完成大量投资，使杭州新天地成为“跨境贸易小镇”投资强度最高的区域，而且杭实集团在金融和资本运作方面的战略性经营，能够为杭州新天地以及“跨境贸易小镇”建设提供持续的资金支持。杭实集团具有向“跨境贸易小镇”注入产业资源的条件，未来商业地产的竞争不仅是资金的竞争，而且是资源的竞争，杭实集团拥有下属多个行业的60余家企业，如张小泉、王星记等老字号企业，中北大酒店等现代服务企业，以及其他商贸零售、文化创意等企业，能够为杭州新天地及“跨境贸易小镇”发展注入新的资源和动力。杭实集团具有现代经营理念，坚持先进制造业和现代服务业双轮驱动的发展理念，在“产权多元化、机制市场化、产业高端化、资产证券化”发展思路的引领下，精心打造杭州新天地团队，引入外部智库资源，科学规划业务类型与发展模式，能够为杭州新天地及“跨境贸易小镇”的运营提供有力保障。

三 杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”的战略与功能定位

（一）总体战略定位

充分依托跨境电子商务、综合试验区、“跨境贸易小镇”等一系列重大战略机遇与发展创新平台，牢牢把握杭实集团“双轮驱动、转型升级”的有利时机，大力发挥杭州新天地区位交通、物业载体等差异化资源优势，将杭州新天地发展战略与“跨境贸易小镇”发展战略紧密结合起来，促进商、旅、文、创融合发展，着力推进杭州新天地由一般城市综合体向多业态复合型综合体转变，以建设“两创基地（大众创业、万众创新基地）、两总部（跨境电商总部、浙商回归总部）、四中心（国际化商业中心、跨境网络贸易中心、旅游文创体验中心、公共生活服务中心）”为核心，协同推进以跨境电商与跨境贸易产业为特色的产业综合体、以跨境电商O2O与城市商业为构成的商业综合体、以城市旅游目的地与文化创意体验为特色的旅游综合体互为支撑、融合发展，将杭州新天地打造成为线上线下互动、国际国内互通、商业旅游互补、生活办公互融、历史现代互映的产城一体化综合体，使之成为杭州建设全球网络贸易中心的示范窗口、跨境电商创新创业的重要基地、独具特色的地标性商业商务中心。

（二）项目承担的产业功能

围绕杭州新天地总体战略定位，应重点发展“商务办公功能、休闲旅游功能、零售商业功能、创新创业功能、产业服务功能、线上线下体验功能”六大功能。

1.商务办公功能

以现有商务楼宇为载体，面向入驻的商务客户提供高标准的办公物业环境与高品质的物业服务。以高标准进行商务楼宇的建筑设计与装修装饰，为客户提供可灵活组合的办公空间，并在光缆接入、停车位管理、智慧楼宇管理等方面进行超前配置；配置大堂商务休闲空间，提供大、中、小型公共会议室以满足企业多样化的会务需求；提供邮政、快递、打字、复印、传真、酒店机票预订、承办会议会展等商务服务；配置中高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、便利店、银行自助取款点等生活服务网点；研究入驻客户行业、企业及员工的物业需求，引进知名商务楼宇物业管理公司，或依托企业自身物业管理团队提供高品质物业服务。

2.休闲旅游功能

按照3A级景区标准，将杭州新天地建设成以国际休闲文化互动体验、跨境商品购物体验、工业遗存观光体验为主题的都市旅游目的地。以太阳马戏团项目、大型灯光秀、IMAX巨幕影院三大项目为支柱，结合工业遗存，打造以国际休闲文化为主题的互动体验板块，形成景区内核；以跨境电商O2O体验街区、东方茂、华盛达G193艺术生活购物中心、特色餐饮、老字号商号、文化创意特色店等为辅助，打造以跨境商品及特色商品为主题的购物体验板块，形成景区外延格局；兼顾发展以休闲娱乐、城市休憩、消费和服务体验等为特色的城市型休闲旅游功能。

3.零售商业功能

坚持多元化的发展思路，以大型商业综合体与跨境电商O2O体验街区为载体，发展现代都市商业与跨境商品、杭州特色商品零售。协调东方茂和华盛达G193艺术生活购物中心两大项目的商业主题、档次、业态与商品组合，并与区域内留石快速路以北的中大银泰城项目，通过发挥各自优势、差异互补、竞争协作，在城北区域打造继武林商圈、钱江新城商圈之后的杭州第三商圈——城北商圈。在国际商品与品牌引进、消费人群导入及营销推广等方面，积极做好跨境电商O2O体验街区的打造工作，线上线下协同，共同促进国际商品与杭州特色商品零售。

4.创新创业功能

着力打造适合跨境电商、国际网络贸易创新创业的软硬件环境和营商氛围，建立集租金减免、税费缓征、公共服务供给、要素资源配套、商业资源对接、创业基金支持等于一体的创新创业政策体系，完善全过程孵化体系；重视对学生创业（特别是归国留学生、在华外国留学生）团队、个人的引导和扶持，对于具备一定基础的创业项目、团队、个人进行入驻孵化，不断挖掘创新创业的新兴力量。

5.产业服务功能

从完善产业链条的视角开展招商引资工作，重点以跨境贸易与国际网络贸易平台企业、总部企业、中小贸易企业为核心开展招商选商工作，集聚跨境贸易运营企业、供应链企业及其他专业服务机构。完善产业服务硬件设施，搭建跨境贸易与国际网络贸易公共服务平台、产业增值服务体系，协助开展产业扶持政策落地、要素对接、项目投融资、创新创业人才培育等产业服务。

6.线上线下体验功能

以杭州新天地集团为主导，联合通信运营商、智慧城市（或商业）运营企业，搭建集购物、餐饮、旅游、文化、体育、休闲等各种服务功能于一体的智慧商业云服务平台，向商户、消费者提供基于微信、APP等移动终端的双向免费无线网络接入服务，提供信息推介、导购、停车诱导、移动支付等综合服务。以跨境贸易O2O街区为主要集聚空间，以国家主题馆、特色馆为主要形式，协助国内外品牌商、贸易企业布局国际商品展示交易中心与体验中心，推进国别、文化、品牌、商品多元化多层次展示体系；组织境内外商品、新品的发布活动，促进制造商、品牌商、跨境贸易企业与零售商、消费者的对接与互动。

四 杭州新天地打造“跨境贸易小镇核心发展区”的运营发展对策

根据杭州新天地战略定位与发展目标的总要求，主动适应项目区位交通条件由城郊型向城市型转变、项目特色由城市综合型向产城复合型转变、杭州新天地集团由物业商向服务商转变的发展趋势，坚持“以稳为基、重点突破、分区平衡、合力共赢”的基本原则，合理确定各个功能分区所属主要物业产品的出租、出售、自营比例，建立结构合理、规模适中、增值性好、兼顾短期与长期收益的物业资产组合；不断加强集团外部资源整合、产业要素资源集聚与集团内部资源集成，构建相互依存、互为支撑、互联互通、互利共赢的商业生态圈和价值增值链；积极稳步推进其他业务与服务的开发和经营，开拓以线上线下两个平台为载体、以集团优势资源为依托、以新业务为突破方向的经营局面，力争实现“近期稳健、中期成长、远期可持续”的总体运营态势，并在此基础上，为杭实集团现代服务业驱动发展战略深入推进、集团“转型升级、和谐创业、人才强企”战略深入实施、新业态新业务新模式探索试点提供“平台与模板”支撑。

杭州新天地项目的运营问题主要包括三个层面：一是杭州新天地的功能分区布局问题；二是杭州新天地的物业经营问题；三是杭州新天地的业务产品问题。

（一）功能分区布局

杭州新天地作为“跨境贸易小镇核心发展区”，应充分发挥项目规模宏大、业态丰富、空间多样、形态现代等优势条件，在目前“一心（工业遗存核心区）二轴（沿水系景观轴、沿高架产业轴）三区（商业区、商务区、SOHO／LOFT商住区）”空间布局的基础上进一步细化，形成六大功能分区，即商务功能区、创新创业功能区、跨境商业功能区、文旅休闲功能区、城市商业功能区、品质生活区（见图1）。

图1 杭州新天地各项目分布

1.商务功能区

利用B、E、J、K1、K2、P2、P3、P4幢及C、D幢的商业物业，面向各类总部企业、跨境电商与国际网络贸易企业、国际贸易企业、专业服务企业、浙商回归企业建设商务功能区。依托综合试验区、综合试验区下城园区、“跨境贸易小镇”，集聚跨境电商产业资源，建设跨境电商产业运营中心与公共服务中心；着眼于杭州建设全球网络贸易中心的发展机遇，集聚国际贸易特别是网络贸易产业资源，建设国际网络贸易产业运营中心与公共服务中心；紧抓经济结构调整、产业转型升级、浙商回归及杭州城北区域开发的多重历史机遇，集聚现代服务产业高端资源，立足城北，面向全市，建设杭州北部城市商务中心。

2.创新创业功能区

利用世嘉君座（O幢）LOFT物业，面向孵化基地运营企业、创新创业团队与个人、创新创业产业服务企业、生活服务企业建设创新创业功能区。通过集聚创新创业群落，完善创新创业产业服务功能，建设以跨境贸易为主题的创新创业联合办公功能区，打造中小跨境电商、网商创新创业孵化基地，力争成为杭州规模最大、全国知名的联合办公社区。

3.跨境商业功能区

利用世嘉新座（L幢）、世嘉铭座（M幢）与世嘉君座（O幢）裙房（含临街商铺）的商业物业，面向进口商品展示交易企业、跨境进口电子商务企业、综合性进口商以及各类国际商品的品牌商、经销商建设跨境商业功能区。该区是“跨境贸易小镇”跨境商品交易与展示体验的主要载体，也是杭州以跨境电子商务为主题的特色商业街区，还是长三角地区都市核心商圈内集跨境商品与跨境服务贸易于一体，品类最全、业态最丰富、客户体验最生动的跨境商品O2O体验街区。

4.文旅休闲功能区

利用G、G2、H、I、N等工业遗存物业，面向文化娱乐企业、餐饮服务企业、酒店运营企业、特色商号建设文旅休闲功能区。主要依托工业遗存载体，以商旅文互动、现代与传统共融为发展导向，以建设都会主题式旅游目的地景区为核心，植入中（或杭州本土）西方文化、创意元素，适度配置娱乐、餐饮、展示、住宿、公共休憩等复合业态空间，打造杭州城北具有互动体验趣味的文旅休闲功能区块。

5.城市商业功能区

利用G193购物广场（C幢）、东方茂（D幢）的商业物业，面向商品零售网点、餐饮美食网点、休闲娱乐网点、其他服务网点建设城市商业功能区。主要依托G193广场与东方茂两大项目的商业物业，充分发挥地处杭州城北核心的区位优势、“跨境贸易小镇”与浙商回归的政策优势、大体量地铁上盖物业的物业优势，建设国际化、时尚感、地标性的区域性零售商业项目，使杭州新天地成为提升城北城市形象、拓展区域价值空间、营造成熟商业氛围的重要载体，携手毗邻的中大银泰城项目，将城北商圈打造成继武林商圈、钱江新城商圈之后的杭州城市商业第三极。

6.品质生活区

利用世嘉新座（L幢）的LOFT物业与世嘉铭座（M幢）的SOHO物业，面向物业业主、物业租客建设品质生活区。建设国际化、时尚化、品质化的创新创业新型社区，通过内外部居住环境营造、生活服务设施完善、品质物业服务水平提升等手段，形成高品质生活服务功能区块，为社区居民及“跨境贸易小镇”各类企业的从业人员、创新创业团队和个人等提供完善的生活配套服务。

（二）物业经营

根据项目定位、客户类型、去化策略、经营能力、财务情况、市场行情等因素，合理确定物业出租、物业出售、物业自营（包括合作经营）三者之间的比例关系，是综合体项目良好可持续运营并获取长期较好收益的关键。随着综合体走过黄金十年，综合体行业正经历从粗放式向精细化、从销售型向持有型、从单纯购物到体验休闲、从重开发到重经营的转变，面向综合体进驻主体（包括通过物业出租、物业出售、物业自营三种方式进驻的各类主体）及相关产业链群体的业务与服务经营创新，已经成为现阶段综合体发展的新亮点、突破点和增长潜力空间。

对于杭州新天地来讲，物业体量规模大、物业类型丰富、进驻业态多样化的特点，决定了杭州新天地总体运营模式是一个不同类型物业多种运营模式的组合。必须认识到，杭州新天地是杭实集团在综合体领域的第一个项目，与万达、龙湖等知名综合体开发运营商相比，杭州新天地在客户资源、运营能力等方面具有一定劣势，这也决定了杭州新天地在运营过程中需要更多地考虑借力发展，必要时，通过物业控制权的让渡，来集聚优质资源，实现共赢发展。同时，杭州新天地作为“跨境贸易小镇”的核心发展区，是支撑“跨境贸易小镇”特色业态与项目布局的重要载体，也是“跨境贸易小镇”建设国家级新型跨境贸易产业功能区的主导项目，这就要求杭州新天地必须加强对部分物业的控制力，并为跨境贸易产业项目落地储备一定的扩容空间。跨境电商线下商业业态发展是现阶段城市商业发展新的亮点、增长点和发展趋势，包括跨境电商平台、跨境电商企业、传统商业综合体开发运营商在内的各类企业纷纷涉足跨境电商线下业态的探索与经营，跨境电商线下商业发展与竞合格局尚未尘埃落定，杭州新天地依托“跨境贸易小镇”跨境电商线下商业集聚的特点以及商业物业先入为主的优势，在跨境贸易产业及相关业务与服务经营领域拥有较好的进入机会，这也是杭州新天地实现长期、稳定、可持续收益的重要保障。

综合体项目运营的核心在于物业增值，合理规划物业资产增值体系，合理安排物业租、售、自营比例，合理把握物业经营重点，推动形成以“互补融合、协同共生、共赢发展”为特色和驱动的物业经营良好局面。根据杭州新天地的总体定位要求、产业特征和物业基础，杭州新天地重点规划跨境电商进口O2O商业、总部商务、城市型旅游目的地、城市购物中心四大物业资产增值体系。各物业资产增值体系所包含的物业载体见表1。

表1 杭州新天地物业资产增值体系

（三）业务产品

业务与服务经营是指除物业经营（出售、出租、自营）外，杭州新天地集团根据自身特点、资源与能力，依托杭州新天地有形载体，在线上线下开展的其他领域的经营活动。对于杭州新天地集团来讲，其最大的优势在于品牌、信用、金融等无形资产和要素资源。为此，杭州新天地集团依托杭州新天地的业务与服务产品开发应紧紧围绕上述优势展开，重点拓展信息服务、整合服务、金融服务以及其他经营服务领域的业务产品。

1.综合信息平台服务

打造杭州新天地综合信息平台，或与下城园区联合打造“跨境贸易小镇”综合信息平台，主要提供信息发布服务、在线物业服务、营销推广服务、业务流程服务、社群粉丝服务。

综合信息平台服务采用“综合门户网站＋主题营销平台＋社群粉丝经营＋SAAS服务”的商业模式，即在发挥综合门户的信息发布功能与进驻企业连接功能的基础上，通过不同类型、不同形式的主题营销推广活动，带动进驻企业的品牌传播与线上线下销售，并依托粉丝圈、社群圈的经营，为杭州新天地培育一批黏性较高的消费客群。此外，面向跨境电商企业采用SAAS服务的方式，为其提供业务流程管理工具，帮助其“一站式”连接综合试验区“单一窗口”平台及跨境电商业务流程，为跨境电商业务规范、阳光化开展提供系统工具支持。

2.智慧商圈平台服务

通过智慧商圈平台建设，在硬件设施上，提升杭州新天地的网络基础设施条件，高标准配置主干网带宽，实现全域免费WiFi覆盖；在软件系统上，除了提供SAAS服务的业务流程管理服务外，进一步开发各类系统接口，使进驻企业通过各类系统接口实现互联互通，通过业务逻辑系统开发，为客户共享、积分共享、关联营销、套餐营销等一系列业务与活动的开展提供系统与服务支撑。在此基础上，为基于大数据技术应用和共享经济模式发展的新业务、新服务开发创造有利条件。

智慧商圈平台服务采用“后台服务”的商业模式，即通过软硬件基础设施和系统接口的建设，并根据企业经营需求提供业务逻辑系统的开发，为企业经营目的的达成提供“系统接口＋业务逻辑”的后台服务支撑。随着应用系统接口企业数量的增加，大量的交易消费数据经平台流转，为基于大数据技术应用和共享经济的商业模式创新提供了条件。

3.门店诊断与数据应用服务

门店诊断与数据应用服务是基于现代营销新技术应用的一项新服务，通过营销分析硬件设备、人工智能技术、大数据技术等应用，对商家实体店面与线上网店的布置、陈列、风格、爆款、流程、数据等进行系统诊断，并提出改进建议，从而为商家创造更多的销售机会，提高实体店面坪效和线上网店的转化率。

门店诊断与数据应用服务采用“专家咨询＋辅导实施”的商业模式，即诊断团队上门进行“一对一”咨询、诊断，提供基于技术分析的咨询诊断报告，并根据报告提出的改进建议，为客户提供实施过程的跟踪辅导。

4.跨境进口商品代理采购服务

跨境进口商品代理采购服务是面向各地（特别是三、四线城市）终端零售商、网络零售商提供跨境进口商品的代理采购服务，具体代理采购途径主要有两种：一是根据客户需求直接从跨境电商进口O2O街区采购完税的跨境进口商品，并联系物流发运；二是通过跨境电商进口代理采购模式创新，客户根据样品介绍下单，杭州新天地集团为客户提供跨境电商进口通路（通关、结汇、退税）代理服务，并联系物流发运。

跨境进口商品代理采购服务采用“服务代理”的商业模式，即经营活动的主体是客户，杭州新天地集团根据自身平台和资源优势，为客户提供采购、通关、结汇、退税以及物流代发等代理服务。随着杭州新天地集团在跨境电商领域商品资源、平台资源、服务资源的不断积累，未来不排除作为贸易主体直接参与跨境电商进口业务经营，即由杭州新天地集团组织进口商品货源，向终端零售商和网络零售商提供货源供应，并为其提供集成化的跨境电商进口服务。

5.跨境电商供应链服务

依托杭州新天地集团的品牌、信用、金融、运营能力等无形资源，通过整合跨境电商供应链上相关主体的商品资源、要素资源、服务资源，并最终以杭州新天地集团品牌实现销售的业务与服务。杭州新天地集团可利用综合信息平台积累的消费数据以及母公司杭实集团的下属企业在相关产业链积累的相关资源，依托对客户消费需求的精准把握能力，反向整合商品供应链资源，以新的组织形态和联动方式，共同为消费者提供优质商品和服务。同时，杭州新天地集团还可依托母公司在部分消费品领域的生产制造和创意设计能力，开展面向海外市场的跨境电商出口供应链的重构及相关业务与服务。

跨境电商供应链服务采用“C2B＋商品经销”的商业模式，即根据消费者的有效需求，依托跨境电商供应链协同管理系统的服务集成，带动供应链上相关主体联动运转，共同为消费者提供相应的产品和服务。杭州新天地集团与供应链上其他主体采取产品或服务买断方式，自行制定商品价格体系，采用经销模式经营。

6.无抵押融资服务

以企业的历史信用、评级评奖、交易数据、应收账款等无形资产为依据，向企业提供融资服务。一方面，银行等金融机构向杭州新天地集团整体授信，由杭州新天地集团根据综合信息平台上积累的信用记录、交易数据、交易账款等信息，对符合杭州新天地集团风险控制体系要求的企业，提供总授信额度内的融资服务；另一方面，杭州新天地集团与银行等金融机构开展金融服务合作，杭州新天地集团依托综合信息平台上的大数据信息，向金融机构风险控制体系提供必要的原始数据信息，为金融机构向企业提供无抵押融资服务给予支持。

无抵押融资服务采用“大数据分析＋网上自助贷款”的商业模式，依托杭州新天地综合信息平台进行的大数据分析是无抵押融资服务开展的核心支撑，在此基础上，无论是哪种形式的无抵押融资服务，均通过网络平台由企业自身申请办理，经风险控制系统评估后，可实现即时或快速放贷。

7.商业地产信托基金业务

商业地产信托基金业务是杭实集团资产证券化的一项创新试验性业务，探索将部分物业若干年的收益权打包成信托基金，面向投资者发行，以缓解物业资产分区平衡难度较大的物业板块的近期资金压力，各类投资者则与杭州新天地集团共同分享契约内的物业增值收益。

商业地产信托基金业务采用“委托发行”的商业模式，即杭州新天地集团委托符合国家资质要求的信托公司，发行杭州新天地物业资产信托基金产品。

8.产业基金业务

杭州新天地集团依托杭州新天地、“跨境贸易小镇”电商企业、小微企业、创新创业企业和团队集聚的特点，通过设立产业基金加强在风险投资领域的业务探索与试点，将有可能为杭州新天地带来长期可观的收益回报。

产业基金业务采用“风险投资＋资本对接”的商业模式，通过设立专门的运营团队，优先对进驻杭州新天地的企业、团队进行摸底，挖掘具备投资潜力的企业或团队，按照风险投资的规范操作流程，开展产业基金业务运营。同时，依托杭实集团的金融资源，在杭州新天地开展各种形式的资本对接活动，促进其他风险投资机构等与杭州新天地进驻企业的相互了解与交流，为双方成长发展创造更多机会，同时也为杭州新天地集团产业基金制定灵活的退出策略创造了便利条件。

9.众筹业务

众筹业务是指由杭州新天地集团发起的，面向大众消费者筹集资金，共同进行投资或者达成某一目标（如实现指定销售额即享受折扣等）的业务的统称。众筹业务的形式和内容具有多样性，可根据实际情况灵活设计业务产品，众筹业务还可与社群粉丝服务相互融合，创新开发好玩有趣、具有较好传播性和互动性、能够带动商品销售的业务产品。

众筹业务采用“售前模式＋借贷模式”的混合商业模式，由于众筹业务形态的多样性，商业模式也呈现多样性特点，如通过众筹模式达到指定销售额可享受折扣的模式为售前模式，通过众筹模式筹集资金用于指定项目投资并获取投资收益的模式为借贷模式，而众筹业务发展还在推进新的商业模式演变。

10.跨境电商O2O业务

依托部分跨境电商进口O2O商铺（M、O底层商铺的物业自营部分）开展跨境电商O2O业务的经营。杭州新天地集团自营的跨境电商O2O业务与其他跨境电商O2O商家形成错位、互补发展，经营重心初步考虑围绕“新奇特”的跨境电商进口商品销售、跨境电商进口商品定制服务、跨境服务贸易体验等业态。

跨境电商O2O业务采用“体验销售”的商业模式，杭州新天地集团开展的跨境电商O2O业态，应以良好的实体店体验为核心和基础，通过形式多样的体验功能设置来带动商品销售。

11.景区经营业务

杭州新天地集团在承担杭州新天地景区日常管理职责的同时，特别要加强对杭州新天地景区的整体包装和营销推广，加强与旅行社、旅游电商平台的合作，积极推进杭州新天地景区纳入杭州1日游、多日游产品的推介工作，在旅游客流组织、高效引流等方面发挥重要作用。

景区经营业务采用“产业联动＋综合收益”的商业模式，即通过推进旅游业态与跨境电商进口O2O业态的联动，以旅游发展吸引的旅游客流带动跨境电商进口O2O体验购物消费，以跨境电商进口商品O2O促进旅游业态的发展，促进实现联动供应。同时，旅游业态的发展，特别是过夜游产品的创新设计，能够进一步带动餐饮、住宿、休闲、演艺等其他业态的协同发展，形成旅游发展的综合收益效应。

12.“园中园”经营业务

杭州新天地集团根据创新创业等特色业态集聚发展的现实需求，利用一部分自营物业，开展创新创业孵化中心等新型园区建设，按照“园中园”模式运作并提供相关服务。杭州新天地规模大、业态多，通过“园中园”经营业务的发展，可以更有针对性地集聚相关资源，形成发展合力，高效推动相关业态的快速发展。

“园中园”经营业务采用“综合发展平台”的商业模式，即依托“园中园”有形载体，集聚杭州新天地集团内外部发展要素资源，特别是挖掘杭实集团内部的优势资源，为相关业态发展提供助推力。

（责任编辑 方晨光）