海南省房地产去库存优化方案

常晶晶

[提要] 供给侧结构性改革在房地产领域的重要任务就是去库存。海南房地产库存严重，在严格执行“双限”政策基础上，应总结各地去库存经验，从经济手段、政府政策、城镇一体化建设、社会保障等方面考虑，采取去库存的积极策略，并同房地产开发商促销行为相结合，实现海南房地产去库存工作目标。

关键词：房地产；去库存；供给侧结构性改革

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年4月19日

一、房地产去库存与供给侧结构性改革

2015年11月10日，习近平在中央财经领导小组第11次会议上强调要着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，推动中国社会生产力水平实现整体跃升。因此，我们可以通过深入分析理解供给侧结构性改革方针来把握房地产市场去库存的工作。

（一）供给侧结构性改革与产能过剩。2015年12月18日召开的中央经济工作会议明确了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”等当前供给侧结构性改革的五大重点任务。可见，供给侧结构性改革已经成为我国宏观经济管理的核心内容与主攻方向。

“供给侧结构性改革”是相对于需求侧管理而言。产能过剩在我国已经成为一个比较严重的问题，比如，我国目前能源行业、钢铁行业、重化工产品、部分轻纺等日用品都出现了产能过剩。这些产能过剩问题已经引起了政府的极大关注，政府职能部门已经开始采取各项措施来缓解产能过剩的问题，希望从供给侧结构性改革的角度即通过限制供给数量来调控结构。

（二）供给侧结构性改革在房地产产业的主要任务是去库存。由于前些年我们的经济发展过度依赖房地产及地方政府以及房地产开发商利益驱使等原因，我国的房地产投资过多，大量的库存积压使我国的房地产行业发展遇到了波折。因此，我们必须解决房地产业产能过剩的问题。如果能够化解当前房地产市场库存过高的严重问题，那么当前中国许多问题都能够迎刃而解。然而，面对全国复杂的商品房库存现状，一方面要理性看待库存消化的客观规律，不可操之过急；另一方面要因地制宜，加强去库存的精准化，积极发展地方经济。

二、海南省房地产去库存现状

就海南省而言，海南省省委、省政府专门召开了全省供给侧结构性改革工作会议，贯彻落实习近平关于供给侧结构性改革的系列重要讲话精神和工作要求，研究海南省供给侧结构性改革，部署推动“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”各项工作。

（一）政府及社会各界重视去库存。目前，海南省商品房 “去库存”壓力较大。为此，海南省人民政府于2016年2月23日下发了《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，加强全省土地开发管控。

《通知》要求全省房地产开发及审批实施“两个暂停”。一是对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的12个市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批；二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。“两个暂停”既是政府下定决心去库存的强有力手段，同时也不搞“一刀切”，充分考虑不同地区房地产市场实际情况因地施政，并在下一个年度观其情况调整。

（二）房地产去库存取得一定成效。据统计，2016年一季度海南房地产销售面积340万平方米，增长78.1%，销售额352.85亿元，增长73.9%，增速分别比上年同期提高99.6和97.8个百分点。全省商品房销售均价10，379元/平方米，同比下降2.4%。其中，海口市销售商品房136.65万平方米，同比增长71.6%；商品房销售金额106.12亿元，同比增长60.55%；商品房均价7，765.93元/平方米，同比下降6.44%；批准预售商品房89.92万平方米，同比增长59.64%。

在房地产去库存过程中，儋州市取得了特别好的效果。据统计，2016年以来，儋州商品住房销售面积130.71万平方米，同比增长1256.86%；销售19，276套，同比增长1446.51%。

今后，海南将继续深入落实去库存各项工作，切实化解商品房库存风险、推动房地产业转型升级发展，同时密切关注市场动态并及时应对，以期取得最佳调控效果。

三、海南省房地产去库存优化方案

（一）降房价与去库存。去库存是供给侧结构性改革的主要任务之一，供给侧结构性改革的特点就是政府要适度介入。房地产去库存，各地政府应该限制房地产销售的最高价，当然“限价”只是政策的一般性原则，因为房价最终应该是由市场来决定的。政府也只能通过经济发展状况和商品房的供求关系来得出最高价。值得关注的是，房价过高的城市，主要的问题是投机炒作，把住房消费需求挤出在外。希望政府能够出台政策，对这些高房价城市的住房投机炒作和住房消费进行严格区分，并用严格的房地产税收制度来限制投机炒作行为，同时减弱对该类行为的信贷支持。对海南省来说，海南三亚、陵水房地产价格较高的城市就可以通过限价的方式去库存。

（二）户籍制度改革、城镇化与去库存。首先，2015年《政府工作报告》要求加快户籍制度改革，放宽中小城市落户迁移政策，探索建立居住证制度，实现“以人为本”的新型城镇化。户籍制度的改革可以让拥有一定财富积累的进城农民降低教育、住房保障、医疗等公共服务方面的生活成本。所以，我们在此建议海南省可以率先完善户籍制度的改革，以促进去库存工作目标的实现和社会进步；其次，结合海南省依据其岛屿性的区域化特点，加快海南城乡一体化建设，以城镇化实现房地产去库存。然而，海南目前城镇化难度很大，重要的原因是农民有没有进入城市购买住房的能力问题。如果政府可以把目前库存高的城市的住房购买下来，全部以低价或以福利分房的方式配置给农民，让农民城镇化。这当然能够加快农民进城的步伐，农民进城或市民化也会容易些。但同时也得考虑政府能否引导发展新的产业给农民提供就业机会。

（三）提高营销效率去库存。随着电商的出现，房地产行业也跟随潮流进入电商行业，即通过线上线下相结合的方式去库存，在节日期间可以通过做活动的方式去库存，比如在“双十一”期间，房地产企业纷纷制定了光棍节促销计划。对海南省而言，可以重点发力移动互联网、VR技术在房地产领域的应用等，线下着力完善房地产直销平台。

海南省通过促销来加快房地产去库存的经验丰富。比如，每年4月份开始，在海南的房地产企业就到岛外扩展自己的营销渠道，蓄客、促销；“2016海南旅游地产五城巡展”参展项目为海南地区的旅游地产精品项目，搜狐焦点三亚站立足于本地市场，依托搜狐焦点网的强大平台，为2016海南旅游地产五城巡展宣传助力，为海南楼市去库存战役贡献一份力量。

促销方式还有很多，海南各地的开发商要学会灵活运用。比如，通过团购或者政府购买保障性住房这种模式来加速去库存，回笼资金；加大公共基础设施配套力度，布局好医院、学校、商业等设施；也可通过线上房价竞猜、0点秒杀抢拍等方式获取购房优惠及特供房源来促销，以去库存等。

（四）经济政策手段去库存。一是可以实施“农民安家贷”政策，“农民安家贷”通过提供利率优惠、免收提前还贷违约金、免收抵押登记费用等多项举措，减轻农民贷款购房负担；二是设置人才住房补贴方案，如提供廉价的过渡性住房、提高购房贷款额度、给予购房利息补贴、扩大住房公积金覆盖范围等；三是放开限购、降低首付比例和按揭利率、公积金限额上提，并且可以积极协调国家公积金管理部门，使公积金可以异地提取使用，促进海南之外的人士来海南购房；四是落实“营改增”政策，“营改增”实施后，企业可供抵扣的项目将进一步增加，尤其是不动产将纳入抵扣范围，将促进商业房地产加速去库存。

（五）保障性住房与去库存。去库存的另一条路径是扩大地方政府的購买行为，即打通政府的保障性住房市场与商品房市场之间的通道。由政府给予享受保障的居民一次性货币补贴；或者是政府收购存量商品房作为保障性住房，同时政府不再新建保障性住房。

（六）海南应该严格限制“增库存”行为。海南之所以出现大量的房地产库存现象，从源头上来说，就是房产商认为海南地产有利可图，不断地建设新房，增加库存，因此政府要做的就是真正地严格限制“增库存”行为。我们要对房地产开发商进行正确的引导，从源头上遏制库存的增加，同时鼓励房地产开发商通过采取各种方式对过剩的产能进行消化，鼓励房地产转型升级。

主要参考文献：

[1]陈林杰.我国房地产行业发展进入新常态分析[J].基建管理优化，2015.1.

[2]余水工.2016年房地产“去库存”几大可能路径分析[EB/OL].前瞻网，2015.12.29.

[3]倪鹏飞.中国住房发展报告（2015-2016）[M].社会科学文献出版社，2015.